大英産業株式会社 ｜ 街づくり事業

ROI

投資した資本に対し得られる利益の割合のこと。
数値が高いほど投資効率が良く、有利な投資とされる。
Return On Investmentの略。

アセット
アロケーション

分散投資、資産配分とも呼ばれる。
資産運用のリスクを分散することで、
長期間の投資で、低リスク高リターンを対策する。

アセットマネジメント

投資用資産の管理を、資産家や投資家に
代行して行う業務のこと。

イールドギャップ

不動産投資の借入金の金利と、投資物件の利回りとの差のこと。
高ければレバレッジがかかることになる。

インカムゲイン

資産運用や投資に対する収入の一つで、利息収入、収益分配金、現金配当、不動産なら家賃収入などの総称。

内法

壁や柱の内側の寸法のこと。
物件広告に記載される床面積は壁の中心線で測る壁芯で算出されるため、登記簿の数字のほうが小さくなる。

NOI

Net Operating Incomeの略で、純営業収益のこと。
総賃料収入から管理運営にかかる費用(固定資産税、管理費、修繕費等)を控除したもの。

瑕疵担保責任

不動産の売買に際し、対象物件に隠れた瑕疵(シロアリや雨漏りなど外部から容易に発見できない欠陥など)がある場合、売主が負う責任のこと。

還元利回り

賃貸不動産の価値を鑑定する際に用いる利回りのことで、収益還元率、キャップレートともいう。
不動産の純収益を不動産価格で割って算出。

元金均等返済

住宅購入の際のローン返済方法のひとつで、元金を均等割にした額と、利息の合計となる利息の算出方式。
元金均等返済に比べると返済額(利息額)が多くなる。

キャッシュフロー

現金の流れの総称。
不動産投資では家賃収入から、返済と減価償却費などの経費を引いたものを指す。

キャビタルゲイン

不動産を購入して、購入したときの金額以上で売却した場合の利益。

キャビタルロス

不動産を購入して、購入したときの金額以下で売却した場合の損失。

減価償却費

建築物や設備が使用等で減価する取得費を、その法定耐用年数を基に帳簿上で経費化した償却費のこと。

コンバージョン

テナントの入らないオフィスビルをマンションに転換するなど空きビル対策としての建物の用途変更のこと。

J-REIT

日本版不動産投資信託のことで、不動産を所有・運営するためにつくられた法人。
投資家から集めた資金で不動産を運用する。

サブリース

不動産会社がオーナーから土地・建物などを一括して借り上げ、運営・管理を引き受ける賃貸システム。

実質利回り

年間家賃収入から諸経費と、固定資産税、都市計画税などを差し引いた純利益を、物件価格に購入時の諸経費を足したのもで割った値。

借地権

建物を所有する目的で設定された地上権または土地の賃借権のこと。

収益還元法

不動産の価格を評価する方法の一つ。
家賃収入や売却収入など、「将来、得られる収益」を、現在の価値に換算して、不動産の価値を評価する。

収益物件

投資用の物件を指す。
物件から、インカムゲインやキャピタルゲインを得る目的で購入する物件のこと。

専属専任媒介契約

媒介契約の一つで、依頼者は、依頼した宅建業者が探索した相手以外の者と売買または交換の契約を締結することができない旨の特約がつく。

専任媒介契約

依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止する媒介契約の一つ。
自らが買主を探すことは制限されない。

総合課税

所得全体を合算して税金を計算する制度のこと。
不動産賃貸によって得た所得は「不動産所得」として、課税の対象になる。

底地

借地権などの地上権が設定されている土地の所有権のこと。
借地権付の土地そのものを「底地」と呼び、借地権付の土地の所有権は「底地権」と呼ぶこともある。

耐用年数

減価償却期間算定の基準となる、建物や設備の使用可能な年数を法令で定めたもの。
木造家屋は22年、鉄骨造は鉄骨の肉厚により19～34年、鉄筋コンクリート造で47年。

団体信用生命保険

住宅ローンの契約者が死亡または所定の高度障害状態になったとき、償務の残金を支払ってくれる保険。

地役権

他人が所有する土地を、自分の土地の利便性を高めるために利用できる権利のこと。

地目

不動産登記法上の土地の用途・種類のこと。
田、畑、宅地、山林、公衆用道路など23種類に区分される。

DCF法

Discounted Cash Flow の略で、不動産鑑定評価手法の収益元法の一つ。
J-REITでは保有不動産をDCF法で鑑定評価することが原則。

抵当権

住宅ローンで融資を受けたときに、償務者が返済できない場合、(償務不歴行)、土地や建物を担保ろする権利。

出口戦略

不動産投資においては、不動産を売却するのか持ち続けるにのか、一部を売却するのかなど、投資をどの
タイミングで切り上げるかという計画のことを指す。

ディスポジション

不動産、償権など保有資産を処分・売却して運用を終えること。

デューデリジェンス

「詳細調査」や「適正評価」などと訳され、不動産投資を行う際に市場価値をリスクを正確に把握するために実施される調査・分析のこと。

登録免許税

不動産登記に際して納付が義務付けられている税金のこと。
税額は土地や建物の評価額(固定資産税・共益費など)を差し引いて計算した利回りのこと。

取引事例比較法

評価する不動産と条件の近い不動産の取引事例を収集し、それとの比較によって不動産の評価をする、不動産鑑定評価手法のひとつ。

ネット利回り

賃貸経営にかかる経理(固定資産税・共益費)を差し引いて計算した利回りのこと。

根抵当権

一定範囲内の不特定の債権を極度額の範囲で一括して担保する抵当権のこと。

ノンリコースローン

返済原資を家賃収入あるいは不動産収入に限定した融資方法のこと。
責任財産限定型ローン、責任財産限定特約付ローンと呼ぶこともある。

表面利回り

物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値。
管理費などのコストを計算に入れていないにで実質的な利回りとは異なるが、計算が単純なため、投資物件の比較・選定をする際によく用いられる。

ファシリティ
マネジメント

不動産オーナーが建物の環境を総合的に管理し、全体をより最適に、あるいは戦略的に経営していくためのマネジメントの方法論。

不動産投資
インデックス

不動産投資の運用実績の指数であり、収益性を一般的に示すための指標。
個別の不動産に対しての収益性ではなく、不動産市場全体の動向を収益性の視点から把握する。

フリーレント

入居者を確保することを目的に、不動産賃貸契約の際、数ヵ月間の賃料を免除するサービスのこと。

フルローン

自己資金なしで、金融機関からの全額融資で不動産を購入すること。一般的には収益性は高く、担保価値の高い物件に対して行われる。

ポートフォリオ

企業や投資家などが保有する株式や債権、不動産等の運用資産の組み合わせのこと。
資産を分散投資して全体の資産価値が減少するリスクえお下げるために作成する。

与信

融資に関する限度額を設定して「この人にはいくらまでならお金を貸すことができる」と査定すること。

レバレッジ

少ない資金でより大きな投資効果を図ること。
不動産投資の場合、自己資金と借入金を併用することで、投資利回りを高めること。

レンタブル比

延床面積に占める収益部分の面積比率のこと。賃室部分の面積÷延床面積で計算する。
建物を計画する際の目安とされ、レンタブル比が大きいほど収益性は高いということになる。