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よくある質問Q & A

マンション経営とは?

マンション経営とは、マンションを購入し、大家になることで家賃収入を得る不動産投資の一つです。最大の特徴は、資金を金融機関から借り入れすることで、少ない自己資金で、運用できる点にあります。その意味では、マンション投資の借り入れは借金ではなく、未来への投資といえるかもしれません。

マンション経営のしくみ

金融機関からの借り入れ

マンションは高額なため、金融機関からの借り入れを行うことがほとんどです。いくら融資してもらえるかは、「確かな事業性があるか」「返済能力があるか」です。確かな事業性とは、物件の場所や利回りなどです。返済能力とは、きちんとお金を返してくれるのか、事業が傾いたとき補填する能力があるかなどです。

不動産での利回り

不動産には投資額と収入額からみる「表面利回り」とさらに管理費や税金など諸経費を加えて計算される「実利回り」があります。利回りとひとことで言っても二種類あるので、どちらの利回りを指しているのかが重要です。

どんなマンションでマンション経営するか

新築 / 中古

それぞれにメリット、デメリットがある中古物件と新築物件。条件をよく見て選択することが必要です。

新築物件
メリット
・取得税の控除(条件あり)
・新築から数年間は入居率が高い
・新築から5年間は建物の固定資産税が1/2に(条件あり)
・工事の履歴を把握できる
・入居者の選定ができる
デメリット
・減価償却が長い
・入居(収入が確定していない)
中古物件
メリット
・減価償却が短く、キャッシュフローが良い
・入居(収入が確定している)
デメリット
・取得税や固定資産税などの税の優遇が新築と比べて少ない
・多額の仲介手数料等、取得経費がかかり、実際の利回りが低い

木構造 / 鉄骨構造 / RC構造

マンションの構造として、大きく3つが挙げられます。

木構造
低コストで、少額の投資に向いています。ただし、耐用年数が短いため、売却が難しいケースが多くなります。そのため、早めの売却もしくは長期保有(最終的に土地代での売却)の二択になりがちです。
鉄骨構造
借り入れ年数と耐用年数がほぼ同じで、キャッシュフローのバランスがよいとされます。また、建物の自由度は高く、オフィスや店舗に適した構造です。以前は、建築コストとして割安感がありましたが、近年の鉄の高騰により、RCとの差があまりなくなってきています。
RC構造
耐用年数が長く、丈夫で、構造上高層の建物が建てられます。戸数が多くなり、効率的な賃貸収入を見込めます。地震や火事に強く、住む人の安心感を得られます。また耐用年数が長いため、市場価値も下がりにくい特徴があります。